Lobsterizmus 101

Friss kommentek

Házasság és jelzálog

2011. 07. 25.

Két olyan dolog, amit nem gondolsz végig, mielőtt belevágsz.

Amerikában a jelzálog "csak" annyira komoly, mint egy házasság. Európában viszont annyira, mint egy gyerek. És míg felőlem az házasodik, aki akar, lehet hogy gyerekre igenis kéne jogosítvány.

Elmagyarázom.

Amikor az ember házasságot köt, a legritkábban veszi józanul számba a dolgokat. Ezt onnan tudom, hogy annyian lepődnek meg, amikor elmúlik a szerelem. Mert mégis mit gondoltak?

Nem hallottam még olyanról, akit teljesen váratlanul ért volna, hogy mégsem akkora buli a házasság. Olyat már inkább, akinek volt arca meglepődni, amiért a már kihűlt kapcsolat nem melegedett fel a papírtól. Pedig ő azt hitte.

És nem!

És gyereket is vállaltak és mégsem lett jobb.

Nahát!

Akik meglepődnek, hogy nem azt kapták, amit reméltek, azok jelzálog-nyelven szólva: nem olvasták el a szerződést. 

Mert hiszen ki az, aki magabiztosan igent mond 20-30 év együttélésre - és komolyan is gondolja? Senki.

Örökre? Bármikor!

Persze nem ennyire fekete-fehér a dolog és azt hiszem, a jelzálog és a házasság analógiája messzire visz annak megértésében, miért is vállaltak be okos emberek is hatalmas CHF-hiteleket.

Ott ülsz a hitelszerződés/anyakönyvvezető előtt.

Hogy reagálna (2006-ban) a nagyarcú banki ügyintéző, ha módszeresen kikérdeznéd, pontosan mi és hogyan történik ha egy-két vagy három hónapig nem fizetsz. Pontosan hogyan zajlik a behajtás és ki lehet-e bújni alóla? 

Majdnem olyan lenne, mint az anyakönyvvezetőelőtt arról érdeklődni, hogyan zajlik egy válás. Vagy a pároddal megbeszélni, hogy te akkor lelépnél, ha róla kiderül, hogy rákos. Egyszerűen nem hiszem el, hogy az ügyintéző nem tesz egy nagy, figyelmeztető felkiáltójelet a neved mellé. Mint ahogy a menyasszonyod fejében is megszólalna a vészharang, ha ilyesmivel állnál elő az esküvői készülődés közepette.

Vagy elvinni a szerződésed egy jogászhoz, aki úgy tudja, hogy minden szerződés ilyen - és különben is, nem kapsz hitelt, ha nem írod alá, akkor pontosan mekkora esélyed volt felelősen eladósodni?

Emitt elmélkedtem arról, hogy igazából a vakszerencsén múlott, hogy nem lettem én is boldog CHF-hitel tulajdonos. Röviden: akkoriban még ahhoz is túl csóró voltam. (És ez akkor természetesen nem tűnt szerencsének...)

Van egy nagy csomó oka, hogy valaki miért nem előrelátóbb. Ezek közül persze a legfontosabb, hogy mert birka és minden birka fenntartja magának a nem gondolkodás isteni jogát, azaz ha a többi birka is arra megy, akkor rajta ugyan senki ne kérje számon, miért ment ő is. (De azért szólítsuk uramnak.)

Aztán az is kérdéses, hogy ha az életemről nem mondhatok le szerződésben, akkor olyan miért nincs, hogy az egyoldalú szerződésmódosításhoz se járulhassak hozzá? 

Persze ezek közül egyik sem menti a már aláírt szerződéseket - még akkor sem, ha ma már maga a kormány jár elől rossz példával, ami a visszamenőleges hatályú szerződés/törvénymódosítást illeti.

Én itt még csak nem is a jövőről beszélek, csak hangosan gondolkodtam.

És különben is, meggyőződésem, hogy a jelzálog az öregek összeesküvése, hogy behódoltassák a fiatalokat és megőrizzék a status quo-t.

Európa és Amerika

Keményen dolgoznak Amerikában, hogy megszüntessék a dolgot, de ott a jelzálog "csak" annyira komoly, mint egy házasság.

Tudniillik (nagyon leegyszerűsítve):

Amerikában lézetik a strategic mortgage default intézménye, ahol az adós az ingatlan értékéig felelős az ingatlanra felvett hitelért - így amikor sokan negative equitybe fordultak, volt aki úgy döntött, egyszerűen otthagyja az egészet, nem fizet be még annál is többet, mint amennyiért vehetne egy új lakást. Pedig tudna.

Ha a bank benézte az ingatlanpiacot, az komoly hiba, és ebben a formában be is kell nyelje a maga veszteségét. Lesz egy eladhatatlan igatlana, amiért azonban már fizetett valamennyit az adós,  etc. Az adós is benyeli a saját veszteségét - az elvesztett önerőt, plusz az addigi törlesztést. Én nem vinnyog. Banké az ingatlan.

Persze az is igaz, hogy az amerikai bank választhatja, hogy üldöz téged a pénzéért, bíróságra rángat, de a gyakorlatban nem kezdenek bele, hanem viszik az ingatlant. 
Gondolom, azért, mert ha az ingatlan értékesítése macera, a jogász- és nyomozóhadsereg még annál is drágább.

Meg persze Amerikában nehezebb megtalálni valakit, mint nálunk, ahol még a fülünk mögé is lakcímes chipet ültetnek lassan be és egyszeri magyar el sem tudja képzelni, hogy a szomszéd városba költözne, nemhogy egy másik államba.

Az amerikai rendszerben így nem csak az egyik fél vállal kockázatot. Amikor a bank kiszámolta, hány százalékra ad hitelt, akkor elvileg beárazta, hogy mennyire vagyok rizikós. (És mennyire rizikós a piac.) Nem csak a hasznát csapta hozzá.

Amúgy érdekes kérdéseket vet fel, hogy mégis mi a bank kockázata, ha az állam mögötte áll? Ilyen bank milyen alapon áraz bele bármiféle kockázatot a szerződésembe? Profitot, okés. Na de kockázatot??

Vagy hogy hogyan aránylik az ő jogászaik/elemzőik összesített agyveleje az én gazdasági előrelátásomhoz képest? A gyakorlat azt mutatja, hogy nem sokra, mert azok az elemzők is csak egymás buta seggét nyaldosták a subprime slump előtt, nade mégis: Ezt hogy árazzuk be? 

Leülhetek-e az ügyintéző elé, hogy én csak a saját munkanélküliségem kockázatát vállalom, az árfolyam-, és ingatlanpiaci kockázatot valamint a jövőbeni recesszióét legyen szíves ő kiszámolni és csapja hozzá a kamathoz, mert neki van erre elemzője, nem nekem.

Kaptam volna hitelt? Mintha azt mondanám, hogy

"Drágám, én csak azért vállalok felelősséget, hogy szerintem jó fej maradok a házasságban és én nem hízok el, de ha mondjuk te megváltoznál, vagy a jövőben könnyebbé válik nőhöz jutni, netalántán elmegy tőlem a kedved, azért téged terhel a felelősség és nem jár neked semmi a váláskor.  Akkor remélem, ezt most tisztáztuk."

Az amerikai rendszerben, ha bukóra áll a jelzálogod, otthagyhatod. Buktad amit addig beletettél, de összességében új életet kezdhetsz.

Jogi okai vannak, nem csak a szerződések mások, de Európában a jelzálog olyan, mint a gyerekvállalás. Ha egyszer belementél, elválhatsz (kiköltözhetsz, eladhatod az ingatlant) de a gyerektartást örök időkig fizetned kell. (A bank vonja a fizetésedből.)

Ez engem már az adósrabszolgaságra emlékeztet in all but name.

Nem mentegetni akarom azokat, akik már bevállaltak valamit, de amíg sok az ostoba birka, akik biztos így van-alapon aláírnak bármit, addig én sem tudok jobb szerződést követelni a banktól.

Amíg senki nem kérdezi meg, mi a teendő fizetésképtelenség esetén, addig én sem lehetek az első.

Mint oly sok esetben, a többség eljátszhatja az én esélyeimet is.

Így végülis mélységesen támogatom, hogy vezessenek be jogosítványt a jelzálogra, olyan hülye, aki nem érti, mi a kamatos kamat, az ne vehessen fel.

Amíg hagyjuk, hogy mindenki jogosítvány nélkül vezessen, sok lesz a baleset és a felbőszült tömeg be akarja majd tiltani az autót. Ha engedélyhez kötjük, kevesebb lesz a baleset és lehűlnek a kedélyek. Amíg idegesek, az autókra fogják rázni a kaszát, de ha lenyugszanak, még a baleset is kevesebb lesz. Hiszen ezek most azt hibáztatják, aki engedte nekik, hogy beüljenek az autóba. Roppant felnőtt dolog, mondhatom.

Ez a bankoknak sem érdeke, ráadásul paternalista dolognak hangzik, de egy csomó mindent megtanulunk az iskolában, nem pedig a saját kárunkon. Olyasmit, ami egész életünkre tönkretehet (vagy megölhet), jobb mástól megtanulni. Ilyen ez is, meg a gyerek is.

De amíg az állam abban érdekelt, hogy minél több gyerekbe dumáljon bele téged, addig a bankár meg abba, hogy ne kaphass jobb feltételeket. Ezért nem érdeke senkiek, hogy előre szóljon, vagy megszigorítsa a gyerekhez/jelzáloghoz jutást.

Ahogy a gyerek elől, az európai rendszerben a jelzálog elől sem tudsz elmenekülni, még ha mindenedet örömmel hátra is hagynád csak hogy tiszta lappal kezdhess.

További előnye a pénzügyi felvilágosításnak, hogy ez nem állami intervenció. Ez reguláció, a szó igazi értelmében. Nem pénzosztás és nem pénzátcsoportosítás. Nem bankmentés, meg adósmentés, csak sima szabályozás. 

Amíg nem ülhetek le a bankkal és nem egyezhetek meg egy döntéshozóval, hogy melyik kockázatot ki vállalja a házasságban, addig sajnos nincs esélyem egy egészséges eladósodásra. Addig csak reménykedhetek, h visszafizetem, mielőtt beüt valami, mert minden kockázatot rám terheltek.

 

17 komment

A bejegyzés trackback címe:

https://oriblog.blog.hu/api/trackback/id/tr163097523

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

gabi999 2011.07.25. 23:52:09

Teljes mértékbe egyetértek .
Hozzátéve hogy mivel kormányunk és annak szervei (PSZÁF pl ) túlságosan nem tiltakoztak a deviza hitelezés ill annak módja ellen .
A honpolgárok meg szó szerint vették csak , kedves vezirünk ezüsthajó (kft)n mondott szavait : MERJÜNK NAGYOT ÁLMODNI !
Nem hiszem hogy a szomszéd vagy nagyon sok hiteles közgazdasági diplomával rendelkezne. Elhitték amit a "jól felkészült" ügyintéző elmondott . Ami ugye pénzröl lévén szó , bizalmi állás . Mint látjuk rászolgáltak .
Akik értettek hozzá könnyedén csinálhattak volna 1 olyan írásos anyagot mely globálisan KÖZÉRTHETÖEN , FELFOGHATÓ MÓDON elmagyarázza mi lehet a legrosszabb ( pl hitel válság veszélye és annak várható lefolyása ) , legnagyobb veszély vagy legoptimálisabb esetbe mi történhet .Ezt hitel felvétel elött az adósjelöltnek odaadni , legyen tisztába vele .
2 napi munka + a nyomdai munka + 1 rendelet , hogy kötelezö adni a banknak Ilyen tudtommal nem volt . Pszáf tessék-lássék módon tiltakozott, ennyi . Szerintem ennyi ember nem vett volna fel hitelt.
Ehhez állami tenni akarás kellett volna . Nem xy álampogáré hanem a döntéshozo vezetöké.
Azt mondják a lócitromba csak 1x lehet belépni . Ha ezt az irányt követjük , nem fejlesztjük a gazdasági oktatást alsó szinten is , növeljük a közmunkások hadát . akkor majd mi megmutatjuk . De meg ám ! Nekünk sikerül másodszor is bele lépni .Válság lessz ezután is . Jó lenne ha fel tudnánk használnia a mostani tapasztalatot hogy a következöt minnél messzebb tudjuk kitolni

zombizan · http://libertarius.blog.hu/ 2011.07.27. 07:51:18

Én mind a kettőt próbáltam, és mind a kettőből kijöttem :-) A házasságból az egyszerűbb és olcsóbb. Ugyanakkor kudarc élményem is csak ehhez kapcsolódik, mert a hitelt szépen visszafizettem. Most úgy gondolom, házasodni nem fogok még egyszer, de hitelt lehet, hogy ismét fel fogok venni.

Szerény meglátásaim a hitel témával kapcsolatban:

i) az eredendő bűn nem az volt, hogy eladósodtak az emberek, hanem hogy idegen devizában, ráadásul egy erősen spekulatív devizában adósodtak el. Most már én is úgy látom, ebben az államnak és a bankoknak is óriási felelőssége volt, tehát ezért, és csak ezért, megértem az adósmentés szándékát is (egy kicsit)

Anno én forint hitelt vettem fel, a későbbi gyakorlathoz képest nevetségesen kicsi összegben (elég volt ezt is visszafizetni), öt éves kamatperiódusra, ami ugye azt jelentette, öt évig a kamat nem változhatott.

ii) a második bűn a mohóság volt - relatíve kis jövedelmű embereknek nem kellett volna akkora összegben eladósodniuk, amit én náluk jóval magasabb jövedelemmel is háromszor meggondoltam volna. Még a válság beköszönte után, amikor elkezdtek a devizahitelesek aggódni, lehetett olvasni olyan hozzászólásokat vélhetően huszonéves, kis keresetű emberektől, hogy "de hát panelt csak nem vehettünk". Ja, nem. De akkor fizesd vissza, amit felvettél.

iii) a harmadik probléma, amit te is feszegettél, az a fajta buta optimizmus, hogy ha szép időben valaki esőről kezd beszélni, arra nagyon csúnyán néznek, mint egy ünneprontó, negatív személyre. Nem is optimizmus ez, inkább valamiféle mágikus világnézet, ami a szavaknak teremtő erőt tulajdonít.

iv) nem vett el tőled senki, semmit, ha csak annyi a probléma, hogy anno te nem vettél lakást hitelből. Annál csak jobb helyzetbe kerülhetsz, mintha ezt tetted volna. A lakásárak most jóval alacsonyabbak, mint három évvel ezelőtt voltak. Hitelt pedig kaphatsz, csak a korábbitól eltérően óvatos értékelés után. De 10 éve is ez volt a helyzet, csak azt már sokan elfelejtették.

intruderjani 2011.07.27. 09:26:45

@zombizan: az eredendő bűn nem az volt, hogy eladósodtak az emberek, hanem hogy idegen devizában, ráadásul egy erősen spekulatív devizában adósodtak el. Most már én is úgy látom, ebben az államnak és a bankoknak is óriási felelőssége volt, tehát ezért, és csak ezért, megértem az adósmentés szándékát is (egy kicsit)

--- Akkor benéztél valamit. A válság legsötétebb pillanataiban 11% fölött is volt az alapkamata a forintnak. Ez egy 10 misi esetén (csak az alapkamat változással számolva, minden mást állandónak tekintve) 6%-> 600.000 HUF éves kamat (/12=50K HUF kamatfizetés a törlesztőben) 11,5% -> 1.150.000 HUF éves kamat (/12=95,8K HUF kamatfizetés a törlesztőben). Simán duplázódott egy időre a forint alapú hitelek törlesztője is, nem beszélve az eleve magasabb alapkamatról. Sokáig, nagyon sokáig magasan kell lennie a CHFHUF-nak ahhoz, hogy bárki érdemben azt tudja mondani, hogy jobban járt volna (járna) a hazai (lószart sem érő, ezért magas alapkamatú) fizetőeszközben történő eladósodással.

( www.mnb.hu/Jegybanki_alapkamat_alakulasa )

Amúgy egyetértek veled a többiben, de ez - hiába hangzik jól - nem igaz.

zombizan · http://libertarius.blog.hu/ 2011.07.27. 12:47:16

Nem néztem be semmit, csak két különböző dologról beszélünk. Te a hitel folyó finanszírozási költségéről beszélsz egy adott időtartományban, én pedig a hitelfelvevő nettó pozícióját veszem mai állapot szerint.

A te példád szerinti számokkal: aki felvett mondjuk 4 évvel ezelőtt 10 m Ft-ot CHF alapon (legyen ő A), az valójában 66 700 CHF-et vett fel, ennek fizeti a kamatait és ezt törleszti. Aki 10 M Ft-ot HUF alapon vett fel (ő meg legyen B), az valóban 10 M Ft erejéig adósodott el. Az egyszerűség kedvéért tételezzük fel, hogy a kamat végig annyi, amennyit te írtál (CHF: 6 %, HUF 11,5 %) és más hitel költség nincs, viszont a kamatfizetés mellett mindegyik törleszt még havi 30 000 forintot a tőketartozásból. Az átlagos CHF árfolyam egy éves időszakokra 147, 183, 206 és 222 volt.

A négy éves időszakban a mérlegük:

1. év vége

A: kamat 588 000 HUF, tőke 360 000 HUF, maradék tőketartozás 64 251 CHF

B: kamat 1 150 000 HUF, tőke 360 000 HUF,. maradék tőketartozás 9,64 M HUF

2. év vége

A: kamat 705 000 HUF, tőke 360 000 HUF, maradék tartozás 62 284 CHF

B: kamat 1 109 000 HUF, tőke 360 000 HUF, maradék tartozás 9,28 M HUF

3. év vége

A: kamat 770 000 HUF, tőke 360 000 HUF, maradék tartozás 60 536 CHF

B: kamat 1 067 000 HUF, tőke 360 000 HUF, maradék tartozás 8,92 M HUF

4. év vége

A: kamat 806 000 HUF, tőke 360 000 HUF, maradék tartozás 58 914 CHF

B: kamat 1 026 000 HUF, tőke 360 000 HUF, maradék tartozás 8,56 M HUF

Most csináljuk meg a négy év mérlegét, hogy eljussunk a két illető nettó pénzügyi pozíciójáig a mai állapot szerint:

"A" fizetett összesen 4 309 000 Ft-ot, mostani tartozása 13 609 000 Ft (231 HUF/CHF*58 914 CHF)

"B" fizetett összesen 5 792 000 FT-ot, mostani tartozása 8 560 000 Ft

Vagyis négy év alatt B 1 483 000 Ft-tal többet fizetett, viszont 5 049 000 Ft-tal kevesebbel tartozik, így szerintem a nettó pozíciója 3,5 M Ft-tal jobb A-hoz képest.

Lehet ezekkel a számokkal tovább játszani, csak a gondolatmenetemet akartam illusztrálni. Ha valaki 150-160 CHF körül vette fel a hitelt, mint a magyar adósok többsége, akkor nagyon nagy hitelköltség különbség kell ahhoz, hogy a tőkeoldali veszteséget kompenzálja.

A különbség az én logikám és a többség logikája között az, hogy én "mark to market" elv alapján a teljes tőkeoldali árfolyamveszteséget kimutattam, míg az adósok áltathatják magukat azzal, hogy a CHF gyengülni fog a forinttal szemben. Valamennyire lehet, de a 150-160 forintos árfolyam soha nem fog visszatérni.

misc · http://misc.blog.hu 2011.07.27. 21:47:53

pár gondolat

1) a devizahitelekkel jellemzően nem az volt a gond, hogy deviza, hanem az, hogy rengetegen túlvállalták magukat, és sokkal nagyobb hitelt vettek fel, mint amekkorát biztonságosan tudtak volna fizetni. Azokat az igazán szerencsétleneket leszámítva, akik 2007-08 körül vettek fel frankban hitelt, a többség nem járt sokkal rosszabbul a frankhitellel, az alacsonyabb kamat kompenzálta a forintgyengülést (nyilván ezt nem lehetett előre látni, viszont utólag ki lehet számolni).

2) a magáncsődnek lenne értelme, azt azonban látni kell, hogy ha egyszerűbb csődbe menni, az a bankok kockázatát növeli, ami pedig meg fog jelenni a hitelek árában. Szerintem az lenne a legjobb, ha a jogrendszer lehetővé tenné a választást: a bank ajánlhat "csak az ingatlant bukhatod" és "az életed végéig üldözünk, ha nem fizetsz" konstrukciót. Nyilván a második valamivel olcsóbb lenne.

misc · http://misc.blog.hu 2011.07.27. 21:51:38

@gabi999: a gond az, hogy senki sem tudja, mi az a "legrosszabb". Azt tudjuk, hogy elég rossz, de ha számokat kérsz, csak találgatni lehet.

Én egyébként nem tartom egészséges dolognak a devizahitelezést (árfolyamspekulálni lehet, csak az ember ne a házát tegye fel tétnek), de azt látni kell, hogy nem feltétlenül járt minden devizahiteles rosszul. Pl azon kevesek, akik euróban vettek fel hitelt, kifejezetten jól jártak: az euró nem erősödött jelentősen a forinttal szemben, a kamatszint viszont konzisztensebb jóval alacsonyabb volt.

misc · http://misc.blog.hu 2011.07.27. 21:59:51

@zombizan: valóban a tőketartozás "mark-to-market" nyilvántartása a becsületes. Nem számoltam utána, de egy olyan hitelnél, amit 170 körül vettek fel, és a frank szárnyalására a tőketartozás nagyobb része már kifutott, jobban lehetett járni, de az is igaz, hogy a mostani 230 körüli árfolyam lassan mindenkinek buktába hozza ki a dolgot.

Quadrille Lobster · http://oriblog.blog.hu/ 2011.07.27. 22:50:40

@misc:
"ha egyszerűbb csődbe menni, az a bankok kockázatát növeli, ami pedig meg fog jelenni a hitelek árában"

Pontosan. Árazza be a bank.

Ez lenne a bank egyetlen valódi kockázata (a külső gazdasági környezet teljes megsemmisülésén kívül, mondjuk egy meteor által.)
Mert most nem látok semekkora kockázatot náluk. Mindent át tudnak hárítani. Ez így elég előnytelen.
(Nem, nem mentegetem a már megkötött szerződéseket.)

Quadrille Lobster · http://oriblog.blog.hu/ 2011.07.27. 22:52:55

@zombizan:
"nem vett el tőled senki, semmit, ha csak annyi a probléma, hogy anno te nem vettél lakást hitelből. Annál csak jobb helyzetbe kerülhetsz, mintha ezt tetted volna. A lakásárak most jóval alacsonyabbak, mint három évvel ezelőtt voltak."

Jogos, bár a valódi jutalom, a lakáspiac valódi beomlása nem fog bekövetkezni, inkább megtiltják az ingatlan-adás-vételt en bloc, vagy hatósági árat szabnak ki, de nem fogják hagyni, hogy egy rohadt nagy özönvíz kimossa az istállót és túllegyünk a válságon.
Más tekintetben és más országokban sem.

Quadrille Lobster · http://oriblog.blog.hu/ 2011.07.27. 22:55:51

@zombizan:
Ó, ez a "mark to market" olyan gonosz, hideg és racionális dolog... Azoknak vakó, akik ragaszkodnak hozzá, hogy nem lehet nagyon álmodni és akik szerint a percepció nem befolyásolhatja a valóságot. (Meg akik szerint a valóság sem befolyásolja a percepciót.)
Tűzzel-vassal irtaná minden politikus.
Amikor felfutás van, azért, amikor összeomlás, azért.
Ma pl. szabadon besaccolhatod, h mennyin könyveled el az eszközeidet, addig nem kell realizálni egy csomó veszteséget, amíg el nem akarod adni - és ki nem derül, h már a piac is bezárt.

misc · http://misc.blog.hu 2011.07.27. 23:06:11

@Quadrille Lobster: hát hitelezési kockázatot most is futnak a bankok, az, hogy elvben az adóst haláláig üldözhetik a pénzért, nem jelenti azt, hogy mindig be is tudják hajtani a teljes tartozást. Sokszor kényszerülnek a behajthatatlan követelések egy részének leírására, általában ezt úgy csinálják, hogy a bedőlt hiteleket eladják egy behajtócégnek diszkontáron, hozzon ki belőle az annyit, amennyit tud.

egyébként árfolyamkockázatot is fut a bank, nem közvetlenül persze, de azáltal, hogy a gyengülő forint miatt egyre több hitel dől be, a bank is ki van téve az árfolyamingadozásnak.

tory_t · http://toryttopreng.blog.hu 2011.07.27. 23:48:38

"venditio non liberat debitorem nisi pecunia percepta"
Vagyis: "az eladás nem mentesíti az adóst, csak ha a hitelező megkapta a pénzét"

’Nuffus saidus’ - ahogy Iustinianus császár mondaná. Persze ez ennél érdekesebb kérdés, de gondoltam felvezető poénnak elmegy.

Megfordítva a helyzetet, mondjuk az ügyfél már nem tud tovább törleszteni, a bank viszi a házat, de az többet ér, mint a tartozás fennmaradó része. Akkor a többletet is lenyelhetné a bank? A másik, ami felmerült bennem, hogy az ingatlan értékéért nem csak a külső körülmények - mint pl. az ingatlanpiac mindenkori helyzete - lehetnek felelősek, hanem a tulajdonos is. Ha nem tartja karban, ne adj isten téglánként eladja a házat, azzal is csökken az ingatlan értéke. Így is ’víz alá’ merülhet egy ingatlan.

Ezek inkább elvi kérdések. A gyakorlatban persze én is azt tartom elsődlegesnek, hogy a szerződésben mi áll. Ha valóban az szerepel benne, hogy a jelzáloghitel a fedezetül szolgáló ingatlan aktuális értékéig terjed, akkor negatív equity esetén - ha az adós úgy dönt - valóban, a bank benézte. Ezt mondjuk én nem tartom túl logikusnak, de ha így állapodtak meg, akkor nyilván ez van.

És most anélkül, hogy ismerném az amerikai szabályozást, meg az ezzel kapcsolatos aktuális és nem aktuális vitákat, szerintem vagy az lesz, hogy okulva az ingatlanlufiból, változtatnak a gyakorlaton, vagy beárazzák a jövőbeli kulcsos borítékokat, és kedvezőtlenebb feltételek mellett adnak hitelt bárkinek. Vagy lesz mindkettő. De akkor meg ki lesz az a ’hülye’, aki a magasabb kamatszintet választja, cserébe azért, hogy ha úgyis minden bedől, akkor mégse annyira minden dőljön, csak félig minden. Persze jó lenne tudni, hogy hogy alakult ki ez a gyakorlat, de gyanítom, hogy most először jelentett tömeges problémát a bankoknak, hogy a szerződéseket így kötötték meg, ha ezt a kiskaput valóban nyitva hagyták.

Az adósrabszolgaság-párhuzammal nem értek egyet. Adósrabszolgaság ugye az volt, amikor az adós nem tudott fizetni, és ezért a hitelező személyi függésébe kerülve kénytelen volt neki dolgozni, többnyire a családjával együtt. Ráadásul az adósság átöröklődött az utódokra. Ma ezzel szemben közvetlen személyi függés egyrészt nem jön létre hitelező és adós között, másrészt nettó adósságot sem lehet már örökölni. Pontosabban az örökösnek nem kötelező az ilyen örökséget elfogadnia. (Kivéve, ha az elhunyt felmenők a maffiának vagy egy "vállalkozónak" tartoztak, ők gyanítom nem recipiálták még maradéktalanul ezt a jogelvet.) Persze közvetett személyi függésként lehet értelmezni az adósságot, ahol értelemszerűen a pénz a közvetítő, de ez alapján rabszolgaságnak nevezni a hitelező-adós viszonyt, szerintem elég messzire vezetne a kapitalizmustól.

tory_t · http://toryttopreng.blog.hu 2011.07.27. 23:51:18

A mai helyzet egy szempontból mégis nagyon hasonlít az adósrabszolgaságra. Régen sokszor külső körülmények, pl. rossz időjárás miatt tömegesen kerültek szolgasorba, ezért az uralkodók, hogy a társadalmi békét fenntartsák, néha nagy kegyesen elengedték ezeket a tartozásokat. Az, hogy ezek az adósok nem nekik tartoztak, még csak nem is az államnak, jelentéktelen részletkérdés volt. Ha pedig kártalanították is a hitelezőket, természetesen azt se a saját vagyonukból, hanem állami pénzből tették. Az ilyesféle moral hazardnak tehát ókori hagyományai vannak már.

zombizan · http://libertarius.blog.hu/ 2011.07.28. 17:14:49

@misc: igen, aki öt évvel ezelőtt vett fel hitelt, amikor 170 körül volt az árfolyam, majd két évig nyert a forint erősödésén, annál a végső számok jobban néznek ki, de ha nem volt nagyon rövid futamidejű a hitel, akkor valószínűtlen, hogy a tőketartozáson elszenvedett (nem realizált) veszteséget is figyelembe véve jobban járt volna, mint a példában szereplő forint hiteles. Sajnos a legtöbben nagyon hosszú, 20-30 év lejáratra vették fel a hitel, ezért az első években inkább csak a kamatot fizették, tőkét alig törlesztettek.

Utólag persze nagyon könnyű okosnak lenni és szuper ötletekkel előállni, de ha a mostani hitelmentés során megálmodott árfolyamkompenzációs számlát a kezdetektől kötelező jelleggel bevezették volna, akkor az alacsonyabb törlesztőrészletekből adódó időleges megtakarítást nem felélték volna a hitelesek, hanem erre a számlára kerül és a későbbi veszteségeket részben ellensúlyozta volna.

Magyarán ha valaki elindult 80 000 Ft havi törlesztővel, majd a forint erősödése miatt ez csökkent, akkor továbbra is fizetette volna a nyolcvanezret és a különbözet gyűlt volna ezen a számlán. Ideálisan akár azt is elő lehetett volna írni, hogy az itt összegyűlt pénzből évente előtörlesztéssel a tőketartozást csökkenteni kell. Természetesen ezt a hurráoptimizmus idején bevezetni gyűlölt vészmadárkodás lett volna, hiszen az adós örült az alacsonyabb törlesztőnek, a bank meg nem érdekelt a jól fizető ügyfelek előtörlesztésében. Rendszerszinten egy ilyen számla több százmilliárd forint fedezetet jelentett volna, ami persze a probléma későbbi nagyságához képest nem sok, a válság első évére sem biztos, hogy elegendő, de a semminél többet jelentene.

Quadrille Lobster · http://oriblog.blog.hu/ 2011.08.02. 13:09:40

@tory_t:
"Nuffus saidus"

Remek!
Ha egyszer véglet bezárom a blogot, ez lesz az ucsó bejegyzés.

tory_t · http://toryttopreng.blog.hu 2011.08.02. 23:19:21

@Quadrille Lobster: Azért remélem arra nem kerül sor. Úgy érezném magam, mint most Lars von Trier a Dogville miatt.

peetmaster · http://nemdohanyzom.blog.hu 2011.08.04. 14:42:25

@zombizan: én ezt csináltam, fizettem stabilan a 80 ezret. Egyszer el tudtam menni belőle nyaralni. Akkor ez most tulajdonképp haszon.
Most meg bízom az árfolyamkorrekcióban.
Ha nem jön be, egy stabil lehetőségem még mindig van, amire meglepően kevesen gondolnak: el kell menni Svájcba dolgozni, hogy frankban keletkezzen a bevételed. Akkor nincs gond.